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不動産売却コラム⑫土地(住宅用地)の査定~流動性~

不動産売却コラム⑫土地(住宅用地)の査定~流動性~

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不動産査定・不動産売却・不動産売買に失敗したくない方必見!!

【㈱生活情報ネットの不動産売却コラム】です♪

 

第11回目の不動産売却コラムは「不動産の査定について」です。

土地の査定方法で、今回はステップ④「不動産の流動性」です。

※住宅用地、商業用地、土地面積でも査定方法が変わってくるため、一般的な住宅用地1区画(60坪程度)の土地をモデルケースとしてご説明します。

前回コラムステップ③はこちら↓↓

http://sj-net.co.jp/%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0%e2%91%a2%ef%bd%9e%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3%e3%81%ae%e9%81%b8%e3%81%b3%e6%96%b9%ef%bd%9e-2-2-2-2-3-2-2/

ステップ③で不動産の個別要因で補正した結果、坪単価25万円だったとします。

坪単価25万円×査定地60坪=1,500万円となります。

 

ステップ④では査定地の流動性を調べます。

流動性には色々な要因がありますが、最近多いケースで坪単価の差が出やすいケースをご説明いたします。

(1)新しい分譲地50坪

(2)30年前の分譲地 70坪

の場合です。

 

坪単価25万円のエリアの場合、

(1)坪単価25万円×土地面積50坪=1,250万円

(2)坪単価25万円×土地面積70坪=1,750万円

となります。

 

熊本市では、1,000万円~1,500万円の予算で土地を探している方が最も多く、同じ坪単価でも売れやすさが全く変わってきます。

むしろ、(1)の場合、坪単価を30万円にしても、1,500万円と予算内に収まるため売れ場合があります。

最近の傾向としては、購入者は坪単価は重要視しておらず、土地面積は小さくても予算内に収まるかを重視しています。

 

流動性を考慮し、最終的に査定した場合、

(1)坪単価27万円×50坪=1,350万円

(2)坪単価22万円×70坪=1,540万円

妥当な査定としてはこのような感じとなります。

 

もちろんエリアごとに考え方は変わってきますし、今回は、新しい分譲地と30年前の分譲地との比較なので大きく差がついた場合のお話です。

 

単純な話だと、坪単価25万円のエリアで、200坪の土地なら5,000万円になりますが、熊本で住宅用地として買える人いないですよね?

と、考えて頂くと分かりやすいかもしれないです。

 

逆に言えば分筆などを行えば、坪単価を上げれることもあります。

このあたりは私たちの提案の腕の見せ所となりますので、お気軽にご相談ください。

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