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不動産売却コラム⑯家(建物)の査定~個別要因~

不動産売却コラム⑯家(建物)の査定~個別要因~

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【株式会社生活情報ネットの不動産売却コラム】です♪

第16回目の不動産売却コラムは「家(建物)の個別要因について」です。

 

家(建物)の査定方法で、今回はステップ③「個別要因」です。

※一般的な家(建物)をモデルケースとしてご説明します。

 

前回査定した、家(建物)の査定価格700万円+外壁・屋根塗装(リフォーム)の査定価格100万円=800万円でした。

前回コラムはこちら↓↓

http://sj-net.co.jp/%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0%e2%91%ad%ef%bd%9e%e5%ae%b6%ef%bc%88%e5%bb%ba%e7%89%a9%ef%bc%89%e3%81%ae%e6%9f%bb%e5%ae%9a%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6-2/

今回は個別要因です。

 

中古住宅では、

  • 設備のグレード
  • 太陽光の有無
  • 家の傷み具合
  • 間取り(現在の需要に合っているか)
  • 駐車スペース(現在の需要に合っているか)

などを個別要因として、プラス、マイナスして最終的な査定を行います。

 

  • 設備のグレード

特に注文住宅の場合は通常の物よりグレードの高い設備の場合があります。築年数にもよりますが、グレードの高い設備の場合はプラス査定となります。

 

  • 太陽光の有無

最近は屋根に太陽光がついている家が増えています。太陽光設置の時期に応じて売電収入の買取価格が変わります。買取価格と買取期間を考慮して査定します。10kw以上の太陽光だと数百万円の収入が見込めますので大きなプラス査定になる場合があります。

 

  • 家の傷み具合

例えば、家全体の壁紙著しく汚れており、張替えが必要な場合は、その張替費用相当がマイナス査定になります。雨漏りがあり、瓦の修繕費用が必要な場合もマイナス査定になります。

 

  • 間取り(現在の需要に合っているか)

エリアでも変わりますが、熊本県の中古住宅市場では4LDK以上の間取りを探している買主様が多数になります。需要の高い間取りであればプラスの査定になり、需要の低い間取りであればマイナス査定になります。

 

  • 駐車スペース(現在の需要に合っているか)

建物とは関係ないですが、実は駐車スペースは中古住宅の査定にあたり、大きな影響があります。30年前は専業主婦の家庭が多かったため、駐車スペースが1台の家が主流でした。しかし、今は共働き家庭が多いため、駐車スペースは最低2台、更に朝の出勤に手間がかかる縦列駐車は敬遠されます。駐車スペースが並列2台以上ならプラス査定、駐車スペース1台もしくは縦列駐車の場合はマイナス査定となります。ちなみに駐車スペース拡張の余地がある場合にはこの限りではありません。

 

仮に今回の事例では、家の傷みもほとんどなく、間取り、駐車スペースも現在のニーズに合っており、100万円のプラス査定だったとします。

1.家(建物)の査定価格 700万円

2.外壁・屋根塗装(リフォーム)の査定価格 100万円

3.個別要因 100万円

1.3.合計査定価格 900万円

となります。

 

次回は、「流動性比率」をご説明します

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