• 熊本県内の不動産売却・買取・購入・事業用地・賃貸管理・賃貸のことなら株式会社生活情報ネット

不動産売却コラム㉓~収益物件の査定(満室想定表面利回り)~

不動産売却コラム㉓~収益物件の査定(満室想定表面利回り)~

150 150 熊本県内の不動産売却・買取・購入・事業用地・賃貸管理・賃貸のことなら株式会社生活情報ネット

不動産査定・不動産売却・不動産売買に失敗したくない方必見!!
【株式会社生活情報ネットの不動産売却コラム】です♪

今回は収益物件(アパートなど)などの査定方法です。

まず大前提として、不動産は、「空家」と、「賃貸中(貸している)」では査定方法が変わります。

「空家」の場合は、以前ご説明した、原価法で査定をします。
原価法についてはこちら↓↓
http://sj-net.co.jp/%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0%e2%91%ad%ef%bd%9e%e5%ae%b6%ef%bc%88%e5%bb%ba%e7%89%a9%ef%bc%89%e3%81%ae%e6%9f%bb%e5%ae%9a%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/

「賃貸中(貸している)」の場合は、主にアパートなどが該当します。
この場合、収益還元法で査定を行います。下記図の様に、収益還元法の中でも査定方法はいくつかあります。

今回は、直接還元法の「満室想定表面利回り」をご説明します。

計算式は、
満室想定年間収入 ÷ 利回り = 査定価格
となります。

例えば、10戸のアパートがあり、1部屋50,000円で貸していたとします。
10戸 × 50,000円 = 500,000円(1ヶ月の収入)
500,000円(1ヶ月の収入) × 12ヶ月 = 6,000,000円(1年間の収入)

そして、近隣エリアでの投資利回りが10%だった場合、
6,000,000円(1年間の収入) ÷ 10% = 60,000,000円(査定価格)
となります。

「満室想定表面利回り」は、収入と近隣の利回り相場が分かれば、誰でも簡単に査定ができます。
しかし、大きな欠点があり、空室期間や運営費(固定資産税・火災保険・修繕費など)を考慮していない点です。
あくまでも満室だった場合の想定のため、不人気エリアや競合物件が多く、空室が目立つ物件に正しい査定はできません。また、エレベーターがある物件と、ない物件では大きく運営費は変わります。

物件本来の持っている稼ぐ力を計るためには、欠点がある査定方法ですが、大まかな相場感を知るには使い易い査定方法です。

次回は、NOI利回り(NET利回り)についてご説明します。

熊本県・熊本市・合志市・菊陽町・大津町・益城町・菊池市の、不動産売却・相続相談・資産運用・任意売却は株式会社生活情報ネットまで!!

株式会社生活情報ネット
野田 大地