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不動産売却コラム㉖~収益物件の査定(利回り)~

不動産売却コラム㉖~収益物件の査定(利回り)~

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不動産査定・不動産売却・不動産売買に失敗したくない方必見!!
【株式会社生活情報ネットの不動産売却コラム】です♪

収益物件(アパートなど)などの査定方法です。

前回コラム~収益物件の査定(IRVの法則)~をご確認下さい。↓↓

http://sj-net.co.jp/%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%82%b3%e3%83%a9%e3%83%a0%e3%89%95%ef%bd%9e%e5%8f%8e%e7%9b%8a%e7%89%a9%e4%bb%b6%e3%81%ae%e6%9f%bb%e5%ae%9a%ef%bc%88irv%e3%81%ae%e6%b3%95%e5%89%87/

今回のコラムは前回の続きです。
前回のおさらいかねて、収益物件の、査定価格・利回り・家賃収入がどのように関係するか図を見てください。

査定価格を求める場合は、家賃収入÷利回り=査定価格
利回りを求める場合は、家賃収入÷査定価格=利回り
家賃収入を求める場合は、利回り×査定価格=家賃収入
となり、2つの項目の数値が分かれば、残り1つの数値の答えがでます。

前回コラムでは、査定価格が上がる要因の1つとして、家賃収入の上昇とお伝えしました。
査定価格が上がる要因はもう1つあり、
・利回りの低下
になります。

家賃収入1,000万円÷利回り10%=査定価格1億円

このような査定の収益物件で、利回りが10%⇒9%に下がった場合は、
家賃収入1,000万円÷利回り9%=査定価格1億1,111万円
となり収益物件の査定価格が上昇します。
では、利回りはなぜ上下するのでしょうか?

利回りの上下は多くの要因があるのでいくつかあげると、
①立地
②築年数
③取引事例
④金利
⑤景気
などがあります。

①立地ですが、立地が良い場所では利回りが下がり、立地が悪い場所では利回りが上がります。
例えば、都会だとリスクが少ないので利回り5%で、田舎だとリスクが高いので利回り10%になるようなイメージです。
このように人口の多い都会の不動産に投資するのと、人口の少ない田舎の不動産に投資するのでは、投資のリスクが変わるので、利回りが違うということです。

また、すでに建築されてる収益物件でも、今後人口が増えるなどの予測がある場合は、立地が良くなり利回りが下がることがあり、結果的に査定価格が上がることがあります。

次回は②築年数についてお伝えします。

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野田 大地

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