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不動産売却コラム㉘~収益物件の査定(利回り③)~

不動産売却コラム㉘~収益物件の査定(利回り③)~

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不動産査定・不動産売却・不動産売買に失敗したくない方必見!!
【株式会社生活情報ネットの不動産売却コラム】です♪

収益物件(アパートなど)などの査定方法です。

前回コラムの続きです。前回コラムはこちら↓↓

~収益物件の査定(利回り②)~

収益物件の利回りが上下する要因をいくつかあげると、
①立地
②築年数
③取引事例
④金利
⑤景気
などがあります。

今回は、③取引事例についてご説明します。

収益物件の査定を行う際には、近隣の不動産を参考とします。

しかし、土地面積・建物面積・構造(木造・鉄骨造・RC)・築年数などまったく同じ収益物件はありませんので、できる限り条件の近い不動産と比較します。

図の様に近隣収益物件の利回りの平均値を計算すると、平均表面利回りが11.66%となりました。

査定物件が年間収入が500万円であれば、
500万円 ÷ 11.66% = 査定価格4,288万円
※実務では、NOI率・メンテナンス状況・土地の形など様々な要因を考慮して補正が入ります。

例えば査定物件の地域で、収益物件の供給過多・人口減少などが起こると、その地域の収益物件が全体的に利回りが上がり、結果的に査定価格が下がります。

また、収益物件に限ったことではありませんが、新築収益物件との利回りも比較要素になります。

新築収益物件の利回り8%が相場だったのが、色々な要因で7%になった場合には、中古収益物件も利回りが下がるため、査定価格が上がります。逆に新築収益の利回りが9%が相場になれば、中古収益物件も利回りが上がり、査定価格が下がります。

このように収益物件の査定の際には、近隣収益物件のとの比較で利回りが上下します。

次回は、ここ数年日本の収益物件の査定価格が大きく上がった大きな要因の、④金利についてご説明いたします。

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野田 大地

「資格」
宅地建物取引士
CPM(米国公認 不動産経営管理士)
CCⅠM(米国認定 不動産投資顧問)
賃貸不動産経営管理士
任意売却取扱主任者
ICA公認 相続対策コンサルタント
相続アドバイザー協議会 認定会員
JSHI公認 ホームインスペクター(住宅診断士)
損害保険募集人