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不動産売却コラム㉙~収益物件の査定(利回り④)~

不動産売却コラム㉙~収益物件の査定(利回り④)~

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不動産査定・不動産売却・不動産売買に失敗したくない方必見!!
【株式会社生活情報ネットの不動産売却コラム】です♪

収益物件(アパートなど)などの査定方法です。

前回コラムの続きです。前回コラムはこちら↓↓

不動産売却コラム㉘~収益物件の査定(利回り③)~

収益物件の利回りが上下する要因をいくつかあげると、
①立地
②築年数
③取引事例
④金利
⑤景気
などがあります。

今回は、④金利についてご説明します。

ご存知だと思いますが、金利は収益物件の利回りに大きな影響があります。
例えば利回り10%・1億円のアパートをフルローンで購入する場合で比較してみます。

融資条件:融資額1億円・金利1%・融資期間30年・元利均等返済

融資条件:融資額1億円・金利3%・融資期間30年・元利均等返済
このように、キャッシュフローは大きく変わってきます。

しかし、金利以上にインパクトが大きいのが融資期間です。金利1%で融資期間が30年の場合と、20年の場合で比較してみます。

融資条件:融資額1億円・金利1%・融資期間30年・元利均等返済

融資条件:融資額1億円・金利1%・融資期間20年・元利均等返済

金利よりも融資期間が短くなる方がキャッシュフローが減ります。

ここ数年間はアベノミクスによる金融緩和の影響で、金利が下がり、融資期間も長くローンを組めました。買主側からみると収益物件の価格が高くても、融資条件が良いので収支が合っていました。

しかし、ここ2~3年は、かぼちゃの馬車・スルガ銀行・フラット35・レオパレス21などの不祥事や不正利用が問題になり、金利・融資期間ともに厳しい傾向にあります。

収益物件は数千万円~数億円単位になるため、ほとんどの方が銀行融資を利用します。銀行融資条件次第で、キャッシュフローが大きく変わるため、銀行の融資条件が収益物件の利回りを左右します。

次回は、⑤景気についてご説明いたします。

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野田 大地

「資格」
宅地建物取引士
CPM(米国公認 不動産経営管理士)
CCⅠM(米国認定 不動産投資顧問)
賃貸不動産経営管理士
任意売却取扱主任者
ICA公認 相続対策コンサルタント
相続アドバイザー協議会 認定会員
JSHI公認 ホームインスペクター(住宅診断士)
損害保険募集人