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相続相談事例⑨<不動産を利用した節税方法の注意点>

相続相談事例⑨<不動産を利用した節税方法の注意点>

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不動産を利用した節税方法の注意点

相談者:N様 50代男性


【相談内容】

父が農家をやっている地主家系です。某建設会社から父の所有している土地に、節税対策のためにアパートを建てないかと提案を受けています。

建設会社からの提案の要点は、
・アパート建築費1億円
・年間家賃収入700万円
・利回り7%
・相続税の節税になる
・すべて銀行ローンで出来るので現金は手出ししなくても大丈夫
・家賃保証をするので空室が出ても心配ない

建築費用は高額ですし、私が将来引き継ぐことになるので不安もあります。
このまま進めていいのでしょうか?

【当センターからのご提案】

地主家系から多い相談の1つです。

なぜ不動産が節税対策になるかは過去の相続相談事例をご確認ください。
不動産を利用した節税方法

しかし、注意点はいくつかあり、その1つ目が土地の資産価値を考えていないことです。

建設会社が伝えている利回り7%とは、
年間家賃収入700万円 ÷ アパート建築費1億円 = 利回り7%

しかし、アパートを建築したら、その土地もアパートのために使用するので使えなくなります。
利回りを計算する場合には、土地の資産価値も考慮して計算しなければいけません。

年間家賃収入700万円 ÷(アパート建築費1億円 + 土地資産価値1億円 )= 利回り3.5%
この計算が正しい計算方法です。


今回のケースでアパート建築後、すぐに売却する場合、近隣の収益不動産の利回りが5%であれば査定価格はこうなります。

年間家賃収入700万円 ÷ 利回り5% = 1億4,000万円

1億円の土地と、1億円のアパートなので、2億円の価値があると考えている相談者は多いですが、収益不動産の場合は、家賃収入・近隣の利回り相場で査定価格が変わるので注意をされて下さい。

冒頭で不動産は節税になるとお伝えしましたが、不動産を購入・建築をすればなんでもいいというわけではありません。

今回のケースは節税にはなってますが、純資産が減っているため、相続税が安くなったといえます。

【不動産建築での正しい節税方法】

【不動産建築で間違った節税方法】

このように不動産建築で、節税はできたが、純資産が減ってしまった地主様のお話は多数あります。

今回の相談者様には、節税効果だけでなく、10年後の純資産の推移も判断材料にすることをご提案しました。


熊本県・熊本市・合志市・菊陽町で、不動産の相続にお悩みの方は、「生活情報ネット相続相談センター」までお気軽にご相談下さい。