今年上昇率が拡大したのは、合志市・御船町の2市町村のみ
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国土交通省が2020年9月29日に発表した、2020年の基準地価（7月1日時点）は全国の全用途平均で3年ぶりの下落でした。
気になる熊本はというと前年比変動率で、住宅地は3年ぶりの下落でマイナス0.3％。
今年上昇率が拡大したのは、合志市・御船町の2市町村のみで、7年連続上昇した熊本市中央区・熊本市東区・熊本市西区・熊本市南区・熊本市北区も低下しています。
商業地は0.1％の上昇ですが伸び率は大幅に縮まっています。不動産鑑定士協会によると、熊本市中心部の大型商業施設の効果は2020年2月からコロナで失速したようです。
日経新聞の解説では、①熊本地震の復興需要の反動減 ②新型コロナウイルス が影響したようです。
ここで当社の解説を少しお話したいと思います。
まず、熊本市については土地価格の上昇局面が変わったといえます。しかし、熊本市は範囲が広いため、その地域ごとでまったく結果は変わりそうです。住宅用地でいえば、①人気エリア②新規分譲地の供給が少ない③災害に対する安全性 などで、土地価格が上下すると思います。
御船町はコストコの企業誘致などもあり土地価格が上昇しているのだと思います。
次に当社の地元でもある合志市ですが、人口増加している割に地価が上昇していない印象で、既存宅地（築30年以上経過した分譲地など）には、土地価格上昇の影響も少ないのが現場の実情です。
大きな理由は、「売地の新規供給」があることです。
合志市幾久富にも269区画の大型分譲地が造成中ですし、合志市豊岡、合志市須屋、合志市合生なども含めたらまだまだあります。
そして、新規分譲地の坪単価は近隣相場より10％～20％高くても売れている状況です。
主な理由は、
①道路幅が広い
②地盤保証がある
③上下水道の引き込みがある
④ブロック塀が新設してある
⑤子育て世代が集まり需要が高い
⑥最低限の土地坪数で販売するため、坪単価を上げても買いやすくしている
などの理由で坪単価の相場が上がっており、それに基準地価が引っ張られている状況です。
また、分譲地を販売している業者が、熊本地震の復興特需を見越して、高い価格で仕入れしているため販売価格が下げれない事情もあります。
このように部分的に切り取ると、合志市は無条件で上昇しているように感じます。
しかし、熊本地震の復興特需減、新型コロナウイルスの影響次第では注視が必要ですし、コロナの影響が大きく出てるであろう2021年の地価発表には注目です。
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