利回りが上下する要因～金利
収益物件の利回りが上下する要因をいくつかあげると、
①立地
②築年数
③取引事例
④金利
⑤景気
などがあります。
今回は、④金利についてご説明します。
ご存知だと思いますが、金利は収益物件の利回りに大きな影響があります。
例えば利回り10％・1億円のアパートをフルローンで購入する場合で比較してみます。
融資条件：融資額1億円・金利1％・融資期間30年・元利均等返済
融資条件：融資額1億円・金利3％・融資期間30年・元利均等返済
このように、キャッシュフローは大きく変わってきます。
しかし、金利以上にインパクトが大きいのが融資期間です。金利1％で融資期間が30年の場合と、20年の場合で比較してみます。
融資条件：融資額1億円・金利1％・融資期間30年・元利均等返済
融資条件：融資額1億円・金利1％・融資期間20年・元利均等返済
金利よりも融資期間が短くなる方がキャッシュフローが減ります。
ここ数年間はアベノミクスによる金融緩和の影響で、金利が下がり、融資期間も長くローンを組めました。買主側からみると収益物件の価格が高くても、融資条件が良いので収支が合っていました。
しかし、ここ2～3年は、かぼちゃの馬車・スルガ銀行・フラット35・レオパレス21などの不祥事や不正利用が問題になり、金利・融資期間ともに厳しい傾向にあります。
収益物件は数千万円～数億円単位になるため、ほとんどの方が銀行融資を利用します。銀行融資条件次第で、キャッシュフローが大きく変わるため、銀行の融資条件が収益物件の利回りを左右します。
