今回の不動産売却コラムは、転勤・離婚などで空家になった自宅を「売却」するか、「貸す」かを税金含め考えてみます。
まず、大前提として不動産を売却して、利益（譲渡益）が生じた場合には、税金の支払いが必要になる場合があります。
5年超の所有期間の場合は20％、5年以下の所有期間の場合は39％となります。
例えば、利益（譲渡益）3,000万円の場合は、
5年超 3,000万円×20％＝税金600万円
5年以下 3,000万円×39％＝税金1,170万円
上記の様に負担は軽くありませんが、これが大前提の考え方になります。
しかし、税法では不動産の使用方法などに応じて税金を控除できる仕組みがあります。
代表的な物は、マイホームを売った場合の特例で、3,000万円特別控除です。
先ほどの利益（譲渡益）に対して3,000万円まで控除ができる制度です。
利益（譲渡益）3,000万円 － 特別控除3,000万円 ＝ 利益（譲渡益）0円
となり、結果的に売却したあとの税金が0円になります。
ただし、この3,000万円特別控除を利用するには条件があり、特に転勤・離婚などで空家になり「貸す」場合には注意が必要です。
この3,000万円特別控除が利用できる条件の1つとして、転居してから3年後の12月31日までなら空家でも、貸していても利用可能です。しかし、それを超えたら利用ができなくなります。
ここで【株式会社生活情報ネットの不動産売却コラム】を毎回見て頂いている方は気づいたかもしれませんが、自宅の場合は空家で売るのと、貸家で売るのでは売却価格が大きく変わります。
空家での売却価格 ＞ 貸家での売却価格
となり、貸家での売却価格は大きく下がります。理由は査定方法が変わるからです。
貸家（収益物件）の査定方法はこちら↓↓
【第26回】収益物件の査定（利回り）
利回りの低下とは？ 上の図は、収益物件の査定価格・利回り・家賃収入がどのように関係するかを表したものです。 ・査定価格を求める場合は……家賃収入÷利回り＝査定価格 …
生活情報ネット 
自宅は空家の場合で売る場合と、貸家の場合で売る場合は、売却出来る価格が大きく変わり、貸家の場合はほぼ100％売却価格が安くなります。
これだけだと分かりずらいので、次回は、事例をもとに比較してみます。
