今回の不動産売却コラムは、転勤・離婚などで空家になった自宅を「売却」するか、「貸す」かを税金含め考えてみます。
空家での売却価格と、貸家での売却価格がなぜ変わるか説明します。
空家の査定価格方法は原価法を使用します。一言でいうと
土地価格+建物価格＝査定価格 になります。
土地価格が800万円で、建物価格価格が200万円なら、空家での査定価格は1,000万円となります。
貸家の査定方法は収益還元法を使用します。
年間収入÷利回り＝査定価格 となります。
今回の事例だと、家賃は月額5万円のため、年間収入は60万円になります。近隣の利回り相場が10％です。この場合の査定価格は、
年間収入60万円÷利回り10％＝査定価格600万円
となります。
なぜ査定価格が安くなるかというと、貸家を購入しても、入居者がいる限り自由に使うことはできないため、買主の目的は家賃収入を得ることを目的とした不動産投資として購入するからです。
また、空家の場合は、住宅ローンを利用でき、最長40年ローンも組めるので、毎月の支払い額が安くすみます。
貸家の場合は、築年数にもよりますが、今回のケースだとおおよそ10年位しかローンが組めず、毎月の支払い額高くなることも理由の1つです。
更に、投資家目線で考えると、一戸建てや、マンション1室の貸家は、アパートなどと比べ利益が出ずらいことも理由の1つです。
次回は、引越や相続した空家を、「売却した場合」と、「貸した場合」で、実際の必要経費なども含め比較してみます。
