利回りの低下とは？
上の図は、収益物件の査定価格・利回り・家賃収入がどのように関係するかを表したものです。
・査定価格を求める場合は……
家賃収入÷利回り＝査定価格
・利回りを求める場合は……
家賃収入÷査定価格＝利回り
・家賃収入を求める場合は……
利回り×査定価格＝家賃収入
となり、2つの項目の数値が分かれば、残り1つの数値の答えがでます。
前回のコラムでは、査定価格が上がる要因の1つとして、家賃収入の上昇とお伝えしました。
査定価格が上がる要因はもう1つあり、
・利回りの低下
になります。
利回りの上下
家賃収入1,000万円÷利回り10％＝査定価格1億円
このような査定の収益物件で、利回りが10％⇒9％に下がった場合は、
家賃収入1,000万円÷利回り9％＝査定価格1億1,111万円
となり収益物件の査定価格が上昇します。
では、利回りはなぜ上下するのでしょうか？
利回りの上下は多くの要因があるのでいくつかあげると、
①立地
②築年数
③取引事例
④金利
⑤景気
などがあります。
①立地ですが、立地が良い場所では利回りが下がり、立地が悪い場所では利回りが上がります。
例えば、都会だとリスクが少ないので利回り5％で、田舎だとリスクが高いので利回り10％になるようなイメージです。
このように人口の多い都会の不動産に投資するのと、人口の少ない田舎の不動産に投資するのでは、投資のリスクが変わるので、利回りが違うということです。
また、すでに建築されてる収益物件でも、今後人口が増えるなどの予測がある場合は、立地が良くなり利回りが下がることがあり、結果的に査定価格が上がることがあります。