不動産の流動性
※住宅用地、商業用地、土地面積でも査定方法が変わってくるため、一般的な住宅用地1区画（60坪程度）の土地をモデルケースとしてご説明します。
第11回の不動産の個別要因で補正した結果、坪単価25万円だったとします。
坪単価25万円×査定地60坪＝1,500万円となります。
さらに今回は査定地の流動性を調べます。
流動性には色々な要因がありますが、最近多いケースで坪単価の差が出やすいケースをご説明いたします。
（1）新しい分譲地50坪
（2）30年前の分譲地 70坪
の場合です。
坪単価25万円のエリアの場合、
（1）坪単価25万円×土地面積50坪＝1,250万円
（2）坪単価25万円×土地面積70坪＝1,750万円
となります。
熊本市では、1,000万円～1,500万円の予算で土地を探している方が最も多く、同じ坪単価でも売れやすさが全く変わってきます。
むしろ、（1）の場合、坪単価を30万円にしても、1,500万円と予算内に収まるため売れ場合があります。
最近の傾向としては、購入者は坪単価は重要視しておらず、土地面積は小さくても予算内に収まるかを重視しています。
流動性を考慮し、最終的に査定した場合、
（1）坪単価27万円×50坪＝1,350万円
（2）坪単価22万円×70坪＝1,540万円
妥当な査定としてはこのような感じとなります。
もちろんエリアごとに考え方は変わってきますし、今回は、新しい分譲地と30年前の分譲地との比較なので大きく差がついた場合のお話です。
単純な話だと、坪単価25万円のエリアで、200坪の土地なら5,000万円になりますが、熊本で住宅用地として買える人いないですよね？
と、考えて頂くと分かりやすいかもしれないです。
逆に言えば分筆などを行えば、坪単価を上げれることもあります。
このあたりは私たちの提案の腕の見せ所となりますので、お気軽にご相談ください。
