住宅ローンが返せないとどうなる？
「念願のマイホームを手に入れたのに、住宅ローンの支払いがキツい……」
「収入減で家計が苦しく、住宅ローンの支払いが遅れている……」
資金繰りが難しく、住宅ローンを払いたくても払えない状況が続いてしまったら、最悪、競売（※）にかけられ取り上げられてしまうケースも。
※競売とは、住宅ローンなどを借りている銀行など、裁判所を通じて不動産を強制的に売却し、その売却代金から住宅ローン残額などを回収すること
競売になった場合のデメリットには、以下のようなものがあります。
- 自分の意志とは全く関係なく売却され、立退きをしないといけない
- 新聞やネット上に公開されるため近所や職場に知られる可能性がある
- 引越時期を選べない、引越費用の自己負担が必要になる
競売までのおおまかな流れ
ただ、住宅ローンが払えないからといって、一気に競売まで進む訳ではありません。
競売までのおおまかな流れがこちらです。
| 滞納が1～3ヶ月続くと | ・督促状や催告書が届く ・事故情報が登録される |
| 滞納が6ヶ月を超えると | ・期限の利益を損失 ・代位弁済が行われる |
| 滞納が7ヶ月を超えると | ・競売の申し立て ・競売開始の決定 |
※滞納期間はおおよその目安です
期限の利益とは、住宅ローンのような債務を、
将来のある時点まで分割で返済することが出来る権利のことです。
一般的に住宅ローンは、6ヶ月滞納すると「期限の利益」を喪失すると言われています。
「期限の利益」を喪失してしまうと、住宅ローン残高を一括で支払わなければなりません。
住宅ローンを払えない場合の対策
住宅ローンを払えない場合の対策には、大きく2つが挙げられます。
| 対策 | こんな方におすすめ | いつまでなら可能か |
| 借入先の金融機関に相談する | 月々の住宅ローンの支払いを減らせば支払っていける方 | 代位弁済前まで（注1） |
| 任意売却 | 競売より高く売却し、競売より良い再スタートをしたい方 | 担保不動産競売開始決定通知（注2） |
注1：代位弁済
保証会社が代わりに支払いを行うこと。
債権者が銀行から保証会社に移り、保証会社から支払いを求められることになる
注2：担保不動産競売開始決定通知
裁判所から届く競売開始が決定したという通知
ここで注意していただきたいのが、金融機関に相談して月々の支払いを見直す場合、収入などの要件があるということ。
すぐには収入が安定しない、見通しが立たないという人は、「競売」という最悪のケースを免れるためにも、任意売却を検討されても良いかもしれません。
任意売却とは？任意売却をおすすめする理由
任意売却とは、借入先の金融機関の許可を得たうえで、住宅を売りに出すことです。
最大のメリットは、中古住宅市場の相場に近い価格で売却（残債務が少なくなる）できること。
家を手放す点では同じですが、競売よりも高価格で売却可能出来る可能性があります。
また、引越しの時期などもある程度希望が通りやすくなるので、競売のように「〇月〇日までに」と一方的に退去を迫られることもありません。
任意売却・競売 それぞれのメリット・デメリットとは？
もちろん任意売却もメリットばかりではありません。
任意売却と競売、それぞれのメリットとデメリットを、さらに詳しく見てみましょう。
任意売却のメリット
- 中古住宅市場の相場に近い価格で売却しやすい（残債務が少なくなる）
- 売却代金の中から引っ越し代金などの一部を控除できる可能性がある
- 一般的な不動産売却なので経済状況を近隣に知られない
- 契約時期、引越し時期を相談できる
- 売却後の残債務の返済方法について、生活に負担のない返済計画ができる可能性がある（月々1～5万円程度）
- 不動産会社へ支払う仲介手数料などの持ち出し費用を負担しないで済む
任意売却のデメリット
- 意図的に住宅ローンを滞納しなければいけない（3ヶ月～6ヶ月）
- 債権者の同意が必要（売却の着手まで時間がかかる）
- 滞納をすると連帯保証人にも影響がある
- 任売売却期間中に売却できない、債権者の同意を得られない場合は、競売になる可能性がある
- 個人信用情報にキズがつき、5～7年はクレジットカードなどが作れなくなる
競売のメリット
- 手間がかからない。執行官が室内写真を撮る程度で、債務者が手続きをすることは特にない。
- 競売後に自己破産するという考え方もある
- 自己破産を前提をしている場合、任意売却と比べると比較的長く家に住むことができる
競売のデメリット
- 競売後の残債務を一括返済しなければならない
- 売却価格が安く、市場価格の6～7割程度の価格になる
- 手元に資金が残らない。残債の返済に分割返済の交渉が原則できない
- 広告されるのでいろんな人に知られる
- 強制退去になる
メリットとともに、このようなデメリットも挙げられますが、仕組みは非常に複雑です。
専門的な知識やノウハウが必要になってくるので、基本的には不動産会社に依頼することになるでしょう。
そして数ある不動産会社の中でも、「任意売却に強い」不動産会社を選ぶ必要があります。
「任意売却」で検索するとたくさんの不動産会社がヒットしますが、
検索上位の不動産会社が、はたして本当に「任意売却に強い」不動産会社なのでしょうか？
不動産会社を選ぶ際に、ぜひ注目して欲しいポイントがこちらです。
☑ 任意売却の実績がある
☑ 無料で相談ができる
☑ 任意売却の有資格者が在籍している
☑ 宅地建物取引士が在籍している
☑ 料金体系が明確である
☑ デメリットやリスクも説明している
☑スタッフ写真が載っている
これらの条件を満たしている不動産会社であれば、安心して相談できる不動産会社と言えるでしょう。
住宅ローンのお悩みは生活情報ネットにお任せください！
野田 大地 (のだ だいち)
・役職：代表取締役
・出身地：合志市
・生年月日：1985年10月18日
・血液型：A型
・趣味：ゴルフ・読書・バスケ
・信念：不動産業を社会に本当に必要とされる仕事に変える
資格
任意売却取扱主任者
宅地建物取引士
ＣＰＭ（米国公認 不動産経営管理士）
ＣＣⅠＭ（米国認定 不動産投資顧問）
賃貸不動産経営管理士
ＩＣＡ公認 相続対策コンサルタント
相続アドバイザー協議会 認定会員
ＪＳＨＩ公認 ホームインスペクター（住宅診断士）
損害保険募集人
住宅ローンでお悩みの方へのメッセージ
新型コロナウイルスの影響もあり、住宅ローン返済に困っている方がとても増えています。
同じようなお悩みを抱えている方は多くいらっしゃいますので、まずは1人で悩まずご相談下さい。
住宅ローン返済が厳しい場合の対策は、ご相談が早ければ早いほど選択肢が広がります。
逆にご相談頂くのが遅かった場合、対策が出来ない場合もありますのでスピード感がとても重要です。
私たち「任意売却取扱主任者」は、住宅ローンの返済で悩まれている方の利益保護を追求し、誠心誠意お手伝いをしています。
ご相談の流れ
| ステップ1 | 無料相談へのお申込み | まずは電話かメールフォームからお申し込みください。 |
| ステップ2 | ヒアリング | より詳しいアドバイスのために、面談をおすすめしています。 |
| ステップ3 | シミュレーション | ・今後の収入の見直し ・今後の支出の見通しや節約の余地 ・現在の住宅ローンの残高 ・現在の住宅の価値（市場価値） ・現在のローン金利 などを元に、様々なシミュレーションを行います。 |
| ステップ4 | ご提案 | 現在の状況と今後の見通しを整理して、最善策をお伝えします。 |
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