利回りが上下する要因～景気
収益物件の利回りが上下する要因をいくつかあげると、
①立地
②築年数
③取引事例
④金利
⑤景気
などがあります。
今回は、⑤景気についてご説明します。
まずは、家賃収入・利回り・査定価格の計算式です。
景気が良くなれば収益物件を買いたい需要が増えます。その結果、利回りが下がり査定価格が上がります。
この様に収益物件の家賃収入・立地・築年数などでも査定価格は変わりますが、実は景気が与える影響はものすごく大きいです。
収益物件は景気が悪いときに購入し、景気が良いときに売却できると一番投資効率が良くなります。
熊本では、アベノミクスの金融緩和・熊本地震復興特需の影響で景気が良くなり、収益物件は高騰していました。今は、コロナ禍もあり地域差はありますが転換期を迎えています。
景気については、経済学のクズネッツサイクルという景気循環モデルがあります。建物の建て替え需要の周期による景気循環で、20年前後に景気循環が訪れるという理論です。不動産景気の周期とも言われています。
この曲線の頂上から頂上までが20年前後になります。
歴史をさかのぼると、
1973年 第1次オイルショック
↓ 17年
1990年 バブル崩壊
↓ 17年
2007年 ミニバブル崩壊
↓ 17年
2024年 ピーク？？
おおよそ20年前後で大きな出来事がおきています。
実際に当社近くの地価推移でも20年前後での周期で地価が変動しています。
平成10年が地価上昇のピークで坪単価25万円で、
平成24年が地価下落のピークで坪17万円です。
そして現在が坪19万円程度です。
もちろん地価上昇には様々な要因が絡んでいることは前提ですが、それを含めて景気サイクルが20年前後で迎えてることが分かります。
収益物件の査定価格は今年1億円だったとしても、来年には9,000万円になっていたり、1憶1,000万円になっていることがあるので、景気には注意をされて下さい。
